不動產法律系列 隱瞞瑕疵是否會構成法律上詐欺

作者：謝彥安 律師

小明透過仲介阿德的介紹，向錢夫人買了一間中古屋。但沒多久天花板就出現混凝土剝落、鋼筋露出生銹等情況，經鑑定赫然發現買到海砂屋。小明發現阿德及錢夫人早已知情，但買賣過程中不論阿德或錢夫人，對於房屋是否為海砂屋卻隻字不提，小明是否可以主張自己受有詐欺?

法律上詐欺，指行為人明知實情、卻以行為使他人陷於錯誤而為意思表示(決定買受即為一種意思表示)。詐欺分為作為與不作為，「作為」指行為人使用積極的言語、文字、舉動等，例如屋主向買方保證：「我的房子絕對不會漏水」，買方因而購買到漏水房屋；「不作為」則為消極的隱瞞行為，未告知與交易有關之重要資訊(例如隱瞞車子為泡水車)。 客觀上，要成立「不作為」詐欺，通常需要考慮行為人是否有「保證人義務」。

簡單說，如果行為人在法律上(可能出於法令、契約、或交易習慣)負有防止結果發生的義務，就有保證人義務，例如專門賣名駒的商人，有將馬匹血統證明出示告知的義務，即具有保證人義務，若在未告知之情況下使買方將普通馬誤以為名馬而購買，即成立不作為詐欺。實務上是否為保證人會依個案情況加以認定。 以本案例而言，海砂屋為購買房屋之重大資訊，仲介阿德依不動產經紀業條例之規定，對於委託出賣之不動產的重要資訊，負有查知及據實報告給小明的保證人義務，其未告知則可能構成不作為詐欺。錢夫人並非專業不動產人員，如其未以其他形式擔保房屋非海砂屋，原則上不構成詐欺，不過雖不成立詐欺，仍可能有民法瑕疵擔保等其他法律責任。

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