選舉拼都更政策　買老屋改建有撇步

[房地王/吳正治報導]   最近國內最火熱的新聞就是11月底的選舉話題，然而和房地產業息息相關的議題則是候選人的「都更政策」，尤其都市更新法令是各地縣市政府的權限，好的都更政策（例如降低都更面積門檻）可以為當地房地產業帶來無窮希望，甚至增加民眾投資老屋改建的意願。   ▲都更政策攸關市民權益，成為各候選人的重要政見。   綜觀這次各縣市長候選人的都更政見，都有不少突破性的政策，也會讓選民及房地產業界開始期待「都更的明天會更好」，但是想賺取老屋參與都更改建的投資利益，畢竟不同於買賣預售屋或中古屋這麼簡單，對於想要提前在都更政策改變前，一舉卡位賺得老屋都更獲利的民眾，還是要先從挑選改建可能性較高的「老屋」做起，業者建議不妨從以下幾點挑起：  

一、地段優勢

不必多說，老屋都更一定是地段越好，越容易吸引建商來談都更或合建。「大馬路」或「雙面臨路」、「商業用地」都屬於條件好的老屋都更地段，當然房價也會比較貴，如果擔心都更計畫曠日癈時、拖垮投資性的財務，也可以轉而挑選精華區大馬路裡的第一條巷子舊屋，房價會便宜20~30%，簡單整修之後還可以獲得不少的租金收益。   ▲老屋改建的利潤高低，以地段優勢最為關鍵。  

二、產品類型

買老屋參與都更，儘量挑「無電梯」、「樓高四樓層」的公寓或社區，這樣的產品可讓住戶的土地持分面積較大，享有較多的都更利益。另外，社區的街廓方正且面積大，也比較能吸引建商的參與都更或合建的目光，例如老舊國宅或私有眷舍等老屋。  

三、無店面最佳

許多老屋更新都因為「釘子戶」的反對而宣告失敗，釘子戶的成因不外乎屋主不缺錢、年齡大不想改變現況等因素，其中不缺錢的原因有很大的比例，就是因為屋主一樓的店面正坐收高額的租金利益，一旦參與建商的改建或合建計畫，店面就沒辦法分到這麼大，難怪屋主說什麼也不想都更、改建，因此投資者最好避開有大店面或好店面的老屋產品。   ▲黃金店面反而容易成為老屋都更的阻礙。  

四、住戶動態

如果能夠多多暸解老屋公寓裡住戶的意願，那就更能掌握這間老屋都更的希望。例如裡面的其他老屋產權單不單純？有沒有空著十多年都沒人住、也找不到所有權人？還是住戶才剛剛花重金整修老屋、重換管線打算要長期自住？這些線索都會透露出老屋都更改建的機會究竟是高還是不高。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw