不動產法律系列　 租到凶宅怎麼辦？

[房地王／盧振池報導]   大家都知道不小心買到凶宅，可以受到法律上「物件瑕疵」的保障而獲得賠償，但如果是「租」屋租到凶宅，是不是也可以享有同樣的保障呢？最近就發生有國外旅客來台短期租屋，但事後聲稱租到凶宅想要和房東解約，但是房東認為凶宅並非發生在此戶，不肯解約而鬧出糾紛。   法界人士表示，「租屋」和「買屋」在物權的概念上完全不同，前者是付出租金而換取「使用權」，後者則是付錢買下「擁有權」，所以兩者行為在法律上的保障也就有所不同。     ▲「租屋」和「買屋」的物權概念有明顯的不同。   以買房子為例，由於購買的價值金額很大，為了保障購屋者的權益，所以法律上明文規定，屋主（和房仲業者）有主動告知房子「看不見的瑕疵」的義務，例如在房屋買賣契約書的附件－屋況說明書中要註明非自然死亡、非海砂屋、非幅射屋等事項，以免屋主心存僥倖或惡意詐欺而高價賣屋來得利。   至於在租屋的情況下，法律保障的層面則在於是否「花錢租屋，卻租到不堪居住的房子」？例如在租屋之前，房東帶著房客所看的房子，裡面的採光佳、通風好、種種屋況都令房客很滿意。直到簽完租賃契約、房客搬進去住一段時間之後，才發現租屋處以前是凶宅。此時想要以「凶宅」之名解約，是不被成立的。   ▲租屋前一定要親自到現場看過屋況，而不是只在網路上瀏覽照片。   因為「凶宅」對買屋而言是物件瑕疵的一種，但是對租屋而言，卻不構成「不堪居住」的條件，因為法律上不會默認「凶宅必定遭致不堪居住」的說法。所以只要房客自已事前看過租屋裡的屋況，也沒有提出不滿的要求或疑問，事後當然不能想解約就解約。除非房客能證明承租這間房子之後，半夜必定在「屋內發生自發性」的怪聲或撞擊聲，吵得房客不堪居住而且無法解決。   另一種可以因「凶宅」條件而要求和房東解約的情況，則是房東涉及惡意欺騙。例如房客在租屋前、或在房屋租賃契約裡，已經明白要求「租賃標的物不得為凶宅（或其他海砂、幅射屋等瑕疵房屋）」，而房東卻還是隱瞞凶宅的事實而出租給此房客，那麼房客當然可以向房東要求解除租賃契約，甚至控告房東詐欺。   ▲房屋租賃契約書的內容是可以由雙方合意更改的。   綜而言之，「法令是死的，不過人卻是活的」。雖然法律上保障租屋客的權益不如保障購屋族那麼積極、主動，但只要房客在租賃契約書上註明「租賃標的物若為凶宅，雙方應無條件解除租賃契約」等條文，有白紙黑字為證就能保障自身租屋的各項權益。   延伸閱讀 從數字看房市　首購族進場買房了 預售屋解約虧大　這樣做最恰當 空巢族買屋注意事項 不動產法律系列　社區收帶看費合不合理？ 不動產法律系列 管委會收帶看費是否違法   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw