不動產法律系列　房屋登記有學問

[房地王/盧振池報導]  

最近一、兩年國內的房市景氣雖然明顯不佳，但是與不動產相關的法律紛爭卻一直都沒有減少過，原因是不動產是一項總價很高的資產，任何人都想要捍衛自己應有的權益。不過，想要贏得房地產的相關訴訟，產權的歸屬是重要的依據，這一切都要在房地產的過戶階段中，看看是「登記」在誰的名下？   ▲各國的房地產登記方式各有不同的制度。  

代書業者表示，房地產登記的制度目的是要解決產權認定、確保國家稅收等。目前世界各國的房地產登記制度有兩種類型，分別是「契約登記制」和「產權登記制」兩種。所謂「契約登記制」是由法國所創，意思是買賣雙方只要有明確的房屋移轉契約，即可證明房地產的權利歸屬，地方政府的地政機關只扮演「備查」的角色。  

至於國內的房地產登記制度和大多數國家一樣，採取的是「產權登記制」，也就是房子的產權必須強制向各地方政府的地政機關辦理登記，產權登記在誰的名下，這房子就屬於這個人的。  

▲國內的房地產採取「產權登記制」，可充分保障屋主的權益。  

如果房子的出資者或是產權登記在「兩人（含）以上」，國內房地產登記的類型依照賣屋時的「同意」與否，就分為以下兩種：  

一、共同登記

如果嫌房子太貴買不起，可以找一、兩個好朋友一起買房子，但是又擔心日後拆夥的錢分不清楚；如果男朋友想買房子給女朋友，但是又擔心女朋友變心之後房子要不回來；以上這些購屋所擔心的問題，都可以用「共同登記」的方式，把房子登記在兩個人的名下，以後要賣屋就要經過兩個人的同意。  

二、預告登記

如果嫌共同登記太麻煩，房子產權想要單純登記在一個人的名下就好，那就用「預告登記」，意思是不管房子是A還是B出資的或是去繳房貸款，如果房子登記在A一個人的名下而且採用「預告登記」，那麼A如果要賣房子或質押借款等變更任何權利時，要經過B的同意才行。  

▲房屋產權採用預告登記，可以提防房子被偷賣了還不知道。  

至於坊間有不少人採用所謂的第3種方法－借名登記，做法是房子登記在A的名下，但是銀行的房屋貸款由B來當借款人。這種情況通常用在父、母親買房子給子女，或是有上班的丈夫付房貸，給在家照顧家庭、沒外出工作的妻子買房子。  

不過法界人士表示，國內的民事法律條文裡並沒有「借名登記」一詞，如果日後出錢的一方（例如B）要打官司拿回房子的產權時，無法保證一定勝訴。然而，民事法律條文也沒有規定不可以採用「借名登記」，而且法院也曾經有出現「出資者取得最終房屋產權」的判例，所以繳房貸的人最好事前把「借名登記」契約內的權利義務寫得很清楚，繳交房屋貸款的所有單據也要全部保留下來當證據才行。

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