教你如何向銀行貸款買房的不敗準則

【房地王記者/邱和珍報導】
買房是人生一件大事，值得大書特書；只是碰上現在「這個也漲，那個也漲，唯獨薪水不漲」的年代，若想要成為有殼族，除了要妥善運用政府的優惠房貸，還要充分瞭解銀行審核貸款的評估項目，才能切中要害，符合標準，拿到較高的成數及較低的利率，早日完成築巢夢想。   ▲鄰近精華地段的捷運站周邊住宅，因容易轉手及抗跌性佳，銀行提供的貸款成數較高。圖片來源：房地王  

捷運宅，房市票房保證

通常，在銀行要借錢給你買房以前，一定要先知道這間房子值多少錢。一般來說，買來自住的房子若是鄰近捷運站，就像是一張產品保證書，銀行核貸時會加分。     究竟在銀行眼中，那些區段可以給予較高的貸款額度？一般來說，地段率愈高的地段，房價也會跟著上漲，像是台北市大安區忠孝東路四段（鄰近捷運忠孝復興站）或新北市板橋區的站前路及新站路（新板特區）可貸成數約8成，其他像是桃園、台中、台南及高雄等都會城市，貸款成數約7.5成，其餘縣市則是7成。   ▲台北捷運忠孝復興站人潮眾多，是台北市重要的交通轉運點，使得周邊住宅房價均高於區域行情。圖片來源：房地王  

銀行對於地段好、容易轉手及具抗跌性的房子，提供較高的貸款成數，其他像是屋齡、屋況及房屋新舊與有無車位等因素，都會影響銀行放款成數。  

忌諱嫌惡設施　留意市場需求主流

對於究竟要「買好地段的爛房子」，還是要「買爛地段的好房子」，經常引起房地產專家兩派看法。 有人說，如果是投資客，當然是以地段為優先考慮，萬一房子不好還可以拉皮，內部再改成套房出租。但也有人說，若是作為自住且屋齡在10年以內，周遭無嫌惡設施（如福地、殯儀館、高壓電塔、垃圾場等）也非凶宅、海砂屋或幅射屋，雖位於交通不便的郊區，但還可以在忍受的範圍。假以時日，還是有機會從郊區遷移至交通方便、生活機能完善的市區。

其實，不論是挑市中心或郊區的房子，銀行都有一套對房屋鑑價的標準。舉例來說，在雙北市大多以三房格局的公寓或電梯大樓為交易大宗，如果是購買套房、透天厝、店面等類型的建物，因為這些類型建物並非市場主流，銀行鑑價會較為保守。 不過，若是在中南部或東部等非都會區買房，因為這些縣市的房屋交易大多仍以透天厝為主，如果是購買公寓、華廈、樓中樓等類型的建物，銀行提供的成數會較都會區來得低。  

A咖客戶　貸你最好

在銀行審核擔保品整體內容之後，還有兩道關卡與申貸人有關，一個是評估借款人的還款能力，另一個是審核借款人的信用狀況。對於銀行來說，最怕借款人無法還錢，所以向銀行申請房貸時，一定要提供強而有力的財力證明，例如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺、定存單、股票等文件。 ▲選擇經常往來的公民營銀行辦理房貸，過關的機率比較高。　　圖片來源：房地王  

除了以上所提到的收入證明，申貸人的職業若是醫師、律師、會計師、建築師、軍公教人員或是上市櫃公司職員，大多會被認定是收入穩定且放款風險較低的客戶，銀行比較願意給予優惠條件。 銀行如何知道申貸人的信用狀況？透過聯徵中心，銀行可以清楚了解到申貸人的借還款紀錄、有無退票紀錄，有無使用現金卡或信用卡循環利息等情形。另外，如有其他筆高額的借貸，或是延遲還款的紀錄，都會被完整地列入紀錄。 值得一提的是，如果每月還款金額（本金加利息）超過月收入的60%，銀行會考量申貸人因沈重的房貸壓力而使財務吃緊，在審核時會更加嚴格。