房地產關鍵字　你該瞭解的不動產授信限制

[房地王/胡兆陽報導]   最近政府開始鬆綁房地產相關政策的動作相當明顯，繼中央銀行宣布解除桃園市及部分新北市行政區的不動產信用管制、以及調降兩次利率之後，銀行業的主管機關－金融監督管理委員會（簡稱「金管會」）也在最近宣布，解除實施長達4年之久的銀行業「不動產授信集中度管理」（或稱為不動產授信限制）。  

但是究竟什麼是「不動產授信集中度管理」？解除這些管制對於現在低迷的房市真的有很大的幫助嗎？為什麼銀行的不動產放款業務，有些歸中央銀行管轄、有些要聽金管會的、有些又是財政部決定的？這些問題值得準備和銀行打交道的購屋大眾好好瞭解一番。  

▲解除銀行的不動產授信管理，意謂不動產業可借貸的資金將大增。  

要瞭解「不動產授信集中度管理」，要先從銀行的產業談起。銀行業者表示，金融業（含保險、銀行等行業）的主管單位以前是財政部，但是金管會成立之後就歸給金管會管理一切銀行業者，財政部只負責稅收、國庫財產及補貼等事務。最近財政部宣布的「青年安心成家購屋優惠貸款」，額度調高到800萬元，就是由財政部國庫署給銀行的利息補貼。  

至於中央銀行，則是掌管全國利率、匯率的主管機關，肩負國內金融環境穩定的重責大任，因此銀行所有的金融放款業務及領域，都是要受到中央銀行管理及規定，當然也就包括不動產業、房地產市場的貸款業務。  

所以當中央銀行在房市貸款太過熱絡的時期，推出一系列穩定國內金融政策時，身為銀行主管機關的金管會，就在2012年也對銀行提出「不動產放款集中度管理」的政策，內容包括「限制辦理購置住宅（含修繕）貸款餘額前十名銀行，占總放款比率不得高於30%、其餘不得逾40%」、「建築放款占總放款比率，前十名銀行不得超過10%、其餘不得逾15%」等管制，以防止銀行業對不動產業者過度放款，而加深了銀行業的經營風險。  

▲銀行在不動產相關房貸的比例已漸漸降低。  

現在有鑑於房地產市場已經冷卻下來、銀行的不動產授信集中度今年肯定不會再大幅增加，甚至已經從高峰時期的36.1%，下降到去年底的31%左右，所以金管會才在上個星期宣布解除這項「不動產授信集中度管理」，預計銀行業可以釋出約新台幣1.3兆的資金給房地產業使用。   ▲房市過寒冬，不少建商決定減量推案。  

不過，房地產業界對於金管會這項解除授信管制的利多，對提振房市的效益不敢抱持太樂觀的看法。理由是從前年房市開始不景氣以來，各家建商就已經減少借錢買地、推案的規模，以免房子蓋了賣不掉，還得承受付利息、房價下跌的雙重損失，想買房子的民眾還是要看房價是否真的有下跌，避免因為政府的房市小利多就倉促進場購屋。    

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