從數字看房市　桃園房市因遷入人口大增而懷抱希望

[房地王/盧振池報導]   經濟景氣、交通建設、政府政策、民眾對房價漲跌的預期心理等等，都影響房地產的景氣變動，不過這些都算是觀察景氣的前期指數，如果要看影響房市動態的數據，可以觀察內政部公布的人口遷入、遷出的數字，就能推算出當地的先前、以及未來這個區域房市熱絡的原因及發展前景。     ▲人口數的變化，攸關房市的發展動向。   根據內政部公布六大都會區的人口遷入及遷出統計數據（去年初至11月）顯示，整個六大都會區是呈現「淨遷入」2萬多人的情況，代表大部分的民眾還是願意移居到都市生活，因為這裡有較便捷的醫療、交通、學區等資源，也促使了都會區的房價仍然高出市郊一大段差距，如果都會區不合理的房價修正一段時間之後，將有可能重回成長軌道。     以個別城市來看，新升格為直轄市的桃園市竟然出現大增3.4萬人淨移入的人口數字，更難能可貴的是，前年桃園市才淨移入約8,800人而已，去年就成長3倍之多的人口。這麼多的增加人口，一方面是因為桃園市最近有不少重劃區的建案新成屋落成，購屋民眾遷入新居所致。這個現象反映的是房市發展之後的數字，屬於房地產的「落後指標」，因為將來此區域的房市必須面臨是否有過度飽和的疑慮。  

人口變動具落後及領先指標特性

另一方面也因為桃園市近期的各大工業區、商業發展快速成長，使得就業機會增加不少，讓更多的民眾實際移居、租屋到桃園市，才讓桃園市不到一年就出現3.4萬人的淨移入數字。這個現象反映的是城市經濟發展之後的人口數字，這部分就屬於房地產的「領先指標」，因為將來這些租屋移入的就業員工就變成當地潛在的購屋客源。   ▲桃園市近年來的建案推出數量超乎想像。   和桃園市一樣有「城市發展」潛力的還有台中市，去年到11月為止多出了1.3萬多人，也比前一年度的近8,000人，增加了5,000多人，表示台中市的房地產市場、商業、就業市場仍然欣欣向榮，只要能繼續維持人口移入所帶來的「交叉相乘」經濟發展效應，未來的房市前景也不會太寂寞。   ▲台中市已漸漸走向國際大都市的發展模式。   相反的，台北市、新北市去年的人口總數就呈現不小的「淨移出」現象。雙北市的淨移出人口大幅增加，倒不是因為就業機會大幅減少，而是一方面因為大台北地區的房價實在太高了，不少腦筋動得快的有屋族寧可把房子賣掉，移居到房價較便宜的其他城市，另一方面則是因為台北的空氣太差、交通太擁擠，中老年移居到居住品質較清靜外圍城鎮，這些現象可能隨著人口老化越來越嚴重，而使得市中心的房價受到壓抑。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw