認識法拍屋(下) 特拍程序房價減半 有好康可撿便宜

asuswu
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[房地王/胡兆陽報導]   法拍屋第一階段拍賣的「一般程序」經過了一拍、二拍、三拍都以流標收場時,並不會直接把房子撤回給債權人(或銀行),而是要進入第二階段-「特別程序」,也有稱之為「特別程序拍賣」,簡稱「特拍」,這兩個階段有明顯內容上的差異。   法拍屋 ▲房地產市場如果持續不景氣,銀行將加強緊盯房貸戶的繳款情況,儘量不讓房子變成法拍屋。  

法拍屋第一階段的「一般程序」強調的是「訂日期、比標價高低」,例如訂出投標、開標日期、誰出價最高,誰就得標。但是到了第二階段的「特別程序」,計較的項目就變成了「訂期限、訂標價、比先後」。   首先在第三拍之後還是沒人得標、進入特別程序時,法院就會貼出此法拍屋的公告,在三個月內,任何民眾或企業都可以用第三拍的底價(以前面的案例即是640萬元做為下標價格,不再打8折),遞狀聲請買下這間法拍屋。  

法拍屋拍賣兩階段的比較

項目 一般程序 特別程序
順序 先經過一般程序 之後才進行特別程序
內容 第一拍、第二拍、第三拍 應買、特別減價拍賣
得標條件 訂日期、比標價高低 訂期限、訂標價、比先後遞件時間
間隔時間 各拍期間約隔1個月 應買期間3個月,減價拍賣可隨時提出

  這個程序在業界稱之為「應買公告」或「應買」,文字上的意思就是「回應購買」,想買的民眾或公司比的是「先後、速度」而不是「價格」。例如某甲先遞狀給法院、出價640萬元,某乙比某甲晚了一天才遞件給法院、出價650萬元,那麼對不起,仍然是由某甲先遞件而得標,而不是出價高出10萬元的某乙得標。  

應買階段有兩種人不能買

由於「應買公告」的程序是在第三拍流標之後,所以也有業界把「應買公告」稱之為「第四拍」。但是值得注意的是,有兩種身份的民眾(或公司),在應買公告期間不能遞狀買下這間法拍屋,一個是這間法拍屋的債權人,另一個則是第一拍到第三拍的得標後又違約棄標的人。   法拍屋 ▲房市不景氣之後,便宜的豪宅有可能在法拍市場中出現。  

如果過了「應買」的三個月期限,還是沒有人下標買這間法拍屋,或者是在「應買」期間,債權人向法院直接聲請「減價拍賣」時,法院就會公告這間法拍屋的第四次拍賣內容(稱為「特別程序減價拍賣」,也就是業界認定的「第五拍」),減價的幅度跟前面幾拍一樣,按照第三拍底價打8折,以前面的例子就是640萬元打8折是512萬元。   從案例中法拍屋第一拍的底價1,000萬元,到最後業界認定的第五拍底價512萬元,房價剛好被折了一半的價格,在以前豪宅價格亂飆漲淪落到現今房市不景氣的時候,法拍屋的價格如此被砍半的情況可能會越來越多,所以有意撿便宜的人不妨多多留意法院公告法拍屋的相關標售資訊。    

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