房地產關鍵字　社會住宅自償基金

[房地王/盧振池報導]   大家常說：「新政府、新氣象」，景氣已經走入空頭市場好幾年的房地產業，當然也非常關注新政府未來對房地產的每一項政策走向。其中，最令購屋大眾及業界矚目的莫過於要興建20萬戶的社會住宅，要給弱勢族群居住。因為這20萬戶的社會住宅不僅會大幅增加房市的供給量，為房市的發展增添變數，「只租不賣」的社會住宅也會影響民眾對於「購屋」或「租屋」的生涯規劃。   ▲20萬戶的社會住宅對全台房市的發展將有很大的衝擊。   然而，最重要的是20萬戶的社會住宅究竟能不能蓋得起來？因為政策上都宣稱以國有土地「零成本」的方式興建社會住宅，那麼以蓋屋成本每坪8萬～10萬元計算（不含土地價格），每戶約30坪的蓋屋經費就要價240萬～300萬元，20萬戶的社會住宅就要耗資4,800億～6,000億元，這麼大的一筆錢要從哪邊來？於是政府打算以「社會住宅自償基金」來籌措資金。  

社會住宅租金不能太高

「社會住宅」大家都知道是「政府興建房屋、只租不賣」的公有住宅，但是什麼是「自償基金」？銀行業者表示所謂自償基金是指，由政府以發行公債、或是向銀行申請特別的融資條件募集資金而成立的基金，此基金的運作所產生收入將要自行償還募集資金的利息或其他成本費用。   ▲租金太便宜不划算，太貴又沒人住，都會區的公共住宅陷入兩難。   換句話說，將來每個社會住宅的住戶每個月所繳交的住屋租金，都要存入這個「社會住宅自償基金」裡，做為興建下一個社會住宅的經費，另外也可能由政府招標給民間建商興建社會住宅，再挪出部分戶數給得標建商出售，所得的收益移做自償基金之用。   以這樣的自償性金的運作模式，受惠於興建社會住宅的支出因為20萬戶數漸漸達標而減少，租金收入卻因社會住宅成屋漸增而越來越多，因此樂觀預估數十年之後，社會住宅自償基金將可以逐漸擺脫龐大的負債壓力，變成有大量盈餘的基金。     ▲學界建議，政府也可納入民間閒置的房子，做為社會住宅之用。   然而看在房地產業界眼裡，這個社會住宅自償基金看似「經費來源」、「自償收益」都頭頭是道，但是實際上卻有不少窒礙難行的困難之處。首先就是社會住宅興建「地點」的問題，因為位在都市精華地段的國有土地，政府捨不得拿來蓋社會住宅，即使蓋了出租，其租金支出也不是一般的弱勢族群能夠承受得了；如果把社會住宅蓋在較遠的國有土地上，又會降低民眾入住的意願，自償收益也就遙遙無期。   此外，現有的社會住宅主要是出租給弱勢族群，但是每坪租金少則600元，多則要1000元以上，以少少的25坪計算，每個月至少就要花上15,000元，大概占了3分之1的弱勢家庭每月所得，還不如自己忍痛買下市郊的小房子來住，因此20萬戶的社會住宅政策能不能被大眾接受還有待觀察。     延伸閱讀 房地產關鍵字　青年生活宅是什麼? 繼合宜住宅、社會住宅新鮮問世 房地名詞教室　社會住宅如何壓低房價 社會住宅動工  多元居住時代來臨 社會住宅出爐　能不能叫好又叫座？     專業房地產新聞、購屋房地產資訊請看>>  http://housetube.tw