認識法拍屋(下)　特拍程序房價減半　有好康可撿便宜

[房地王/胡兆陽報導]   法拍屋在第一階段拍賣的「一般程序」經過了一拍、二拍、三拍都以流標收場時，並不會直接把房子撤回給債權人（或銀行），而是要進入第二階段－「特別程序」，也有稱之為「特別程序拍賣」，簡稱「特拍」，這兩個階段有明顯內容上的差異。   ▲房地產市場如果持續不景氣，銀行將加強緊盯房貸戶的繳款情況，儘量不讓房子變成法拍屋。  

法拍屋第一階段的「一般程序」強調的是「訂日期、比標價高低」，例如訂出投標、開標日期、誰出價最高，誰就得標。但是到了第二階段的「特別程序」，計較的項目就變成了「訂期限、訂標價、比先後」。   首先在第三拍之後還是沒人得標、進入特別程序時，法院就會貼出此法拍屋的公告，在三個月內，任何民眾或企業都可以用第三拍的底價（以前面的案例即是640萬元做為下標價格，不再打8折），遞狀聲請買下這間法拍屋。  

法拍屋拍賣兩階段的比較

  這個程序在業界稱之為「應買公告」或「應買」，文字上的意思就是「回應購買」，想買的民眾或公司比的是「先後、速度」而不是「價格」。例如某甲先遞狀給法院、出價640萬元，某乙比某甲晚了一天才遞件給法院、出價650萬元，那麼對不起，仍然是由某甲先遞件而得標，而不是出價高出10萬元的某乙得標。  

應買階段有兩種人不能買

由於「應買公告」的程序是在第三拍流標之後，所以也有業界把「應買公告」稱之為「第四拍」。但是值得注意的是，有兩種身份的民眾（或公司），在應買公告期間不能遞狀買下這間法拍屋，一個是這間法拍屋的債權人，另一個則是第一拍到第三拍的得標後又違約棄標的人。   ▲房市不景氣之後，便宜的豪宅有可能在法拍市場中出現。  

如果過了「應買」的三個月期限，還是沒有人下標買這間法拍屋，或者是在「應買」期間，債權人向法院直接聲請「減價拍賣」時，法院就會公告這間法拍屋的第四次拍賣內容（稱為「特別程序減價拍賣」，也就是業界認定的「第五拍」），減價的幅度跟前面幾拍一樣，按照第三拍底價打8折，以前面的例子就是640萬元打8折是512萬元。   從案例中法拍屋第一拍的底價1,000萬元，到最後業界認定的第五拍底價512萬元，房價剛好被折了一半的價格，在以前豪宅價格亂飆漲淪落到現今房市不景氣的時候，法拍屋的價格如此被砍半的情況可能會越來越多，所以有意撿便宜的人不妨多多留意法院公告法拍屋的相關標售資訊。    

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