不動產法律系列　社區收帶看費合不合理？

[房地王/胡兆陽報導] 在房地產市場交易很熱絡的時候，房仲業者如果能成交一些房子，就算多支付一些費用也會心甘情願，但是現在房市交易較冷清，帶看十幾個客戶也不見得能成交一戶，所以過去房仲業常繳給賣屋社區的「帶看費」就要能省則省，當然也就引發不少糾紛。 所謂「社區帶看費」是指，社區管理委員會為了兼顧社區居住品質，以及稟持「使用者付費」（搭乘電梯）的原則，針對房仲業者帶領有意購屋的買家來社區，收取每次100~500元的費用。有些豪宅社區或是熱門社區規定的「帶看費」甚至高達500~1,000元。 ▲豪宅的管理更嚴謹，向房仲業者收費的情況很普遍。 這筆錢都是由房仲業務員自行支付，房仲公司必定不會幫忙出錢，長期累積下來也是一筆相當大的負擔，但是礙於做生意「以和為貴」又不敢得罪管委會，因此有的房仲人員便向國稅局檢舉管委會違法收取費用。 站在國稅局的立場，稅法上的定義是：有收入就要繳稅。但是社區管委會依據「公寓大廈管理條例」的規定，向住戶收取的管理費用為社區管理所需要的專款專用，所以不屬於稅法上的應課稅的「收入」，當然也就一切合法。

帶看費改為電梯使用費

不過，如果社區管委會向房仲業者收取「帶看費」，這項行為容易被解讀成協助房仲業者賣屋，收費的性質就變成「銷售勞務」的營利商業行為，此時社區管委會必須依法辦理營利事業登記才算合法，不然就涉及逃漏營業稅以及營業事業所得稅。 當然，沒有一個社區管委會願意為了收取「帶看費」，就去辦理營利事業登記，因此現在的社區管委會都把「帶看費」改成「清潔費」或「電梯使用費」，一方面符合「使用者付費」原則，另一方面也遠離稅法上規定要有營利事業登記的規定。 ▲管委會向房仲業者收取電梯使用費，考量因素是「使用者付費」原則。 法界人士表示，這種做法看似對房仲業者不利，但是在法律上是站得住腳的，因為管委會身負管理社區的責任，只要不違背「公寓大廈管理條例」的規範、而且合乎比例原則（例如房仲人員每次使用電梯，卻遭管委會收取上千元的「電梯使用費」，就不符合比例原則，法官就可能判管委會敗訴），的確可以制定出此社區獨有的管理規則，以防房仲人員任意帶太多人搭電梯，造成原有住戶分攤電費的負擔。 但前提是這些管委會訂出來的規定，不能違反社區即有的規約、或區分所有權人大會的決議（換言之，社區規約或區分所有權人大會有決議不得向房仲業者收取這項費用，管委會就不能收。） 延伸閱讀 不動產法律系列　情侶購屋前講明白 不動產法律系列　價金信託確保買預售屋權益 不動產法律系列 管委會收帶看費是否違法 不動產法律系列 了解不動產說明書的法律效力 不動產法律系列 買賣私下交易可否免除仲介費 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw