細說非法加蓋及違建

違章建築，係未經主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建物。一般而言，在自己之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之登記，在法律上並無「所有權」之保障。近年都市發展蓬勃，民眾對居住使用空間需求日增，加上對建管法令不熟悉，導致未經許可擅自興建、增建或改建房舍，形成建築法所稱之「違章建築」，甚而影響都市景觀、妨礙公共安全、侵占他人土地或樓面持份。 目前台灣最常見的違建有五種：屋頂平台增建、一樓平台增建、露台增建、地下室增建以及夾層屋，以下就常見違建做進一步解釋：

屋頂平台增建：

俗稱「頂樓加蓋」，無論年限及是否曾申報均屬違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。依據違建查報原則，84年1月1日前的大型違建或致影響公共安全者，以及84年1月1日以後新增、加高或加大面積之違建，皆「即報即拆」。

地下室增建：

分「私自增挖」、「私自佔用」與「契約佔用」三種情況。「私自增挖」雖屬違建，但若不危及建物基礎強度、不涉及公共空間侵佔，其餘住戶大多少干涉。而「私自佔用」與「契約佔用」之區別在於其他住戶是否簽署分管契約並同意增建。

一樓平台增建：

俗稱的「一樓室外違建」，主要是指住戶共同持分的一樓戶外地面與道路之間（已約定專用之公有面積）。在分管契約中，多明訂由一層住戶管理使用，通常多半以圍籬劃為一樓庭院，在任何情況的增建均屬違建，理論上屬「即報即拆」範圍。

露台增建：

直上方無任何頂遮蓋物的平台稱為露台，一般多打通以擴充生活空間，也就是俗稱的「陽台外推」。

夾層屋：

一般市場上所銷售的夾層屋均屬違章建築，因此必須在取得使用執照之後才可進行二次施工，但所額外增加的面積，既非原建造執照所核准的範圍，也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法名義，因此，也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上。

我的權利：

依我國建築法規定之建築方式為「許可制」及「證照制度」，因此凡是未經上述許可程序自行建屋或增改建者，依「違章建築處理辦法」皆屬不合法之違建。提供下列幾項避免選購到違建或選購到違建時的注意事項，提供購屋人參考： 1、詳閱「不動產現況說明書」或「不動產說明書」： 只要是透過仲介業者所購置之房屋，皆可要求其提供不動產現況說明書或不動產說明書，舉凡室內室外的房屋狀況皆必須一一羅列於說明書當中，其中也必須包括上述的違建及增建情形，萬一未詳細羅列或說明而蒙受其害，可與仲介商及屋主請求損害賠償。 2、分管契約約定各自占有、使用、收益其使用範圍： 頂樓原屬於全體住戶所共有，但如果有分管契約約定各自占有、使用、收益其使用範圍，其他住戶對於您有權使用之頂樓，自然無主張之權利 3、敦親睦鄰： 台灣的違建除了會立即損害公眾安全的違建會由政府單位自行主動徵辦之外，其餘的多屬於有人舉報才會進行拆除，因此，多和左鄰右舍樓上樓下的鄰居敦親睦鄰，以避免被人舉報拆除的危險。 大家對於違建的定義或許很清楚，但是對於違建拆與不拆卻存在著相當多的疑問，以下是針對違建報拆與否所做出的定義： 1、違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。 2、既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。 3、即時強制拆除：指對於為避免有危害公共安全之虞，且依法無法補照或有構成犯罪之虞之施工中新違建，所採取之即時強制拆除措施。 4、查報拆除：指違反建築法擅自搭建之違建，應予舉報並執行拆除。 5、拍照列管：指違法情節輕微，得列入分期分類程序處理之違建，予以拍照存證，並繪製現況略圖建檔追蹤，暫免查報處分。 6、免予查報：指違法情節最為輕微，尚未達新違建取締要件，先拍照存證免予查報處分。

【房地王編輯部/妤茜整理】

  不動產法律系列 違建買賣之法律爭議 不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(一) 不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(二) 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw